En cualquier operación de compraventa, es necesario un contrato de arras que garantice un proceso eficaz y con éxito. Este contrato consiste en un documento de compromiso entre comprador y vendedor, que le permite al comprador reservar el derecho de compra sobre una propiedad. En este artículo te contamos cómo hacer un contrato de arras.
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¿Qué es un contrato de arras?
Es un documento privado que se encarga de garantizar la realización de la operación de compraventa de un inmueble. Es decir, que ambas partes (comprador y vendedor) pactan la reserva de la compraventa de la vivienda.
Además, se tiene que abonar una determinada cantidad de dinero para que la reserva sea efectiva. Por lo que se podría decir que un contrato de arras es un precontrato, ya que se establece la obligación de firmar un contrato de compraventa en el futuro.
Si no se firma un contrato de arras, el comprador puede acabar perdiendo la oportunidad de adquirir el inmueble y, en el caso del vendedor, puede perder la venta del mismo. De manera que este contrato beneficia a ambas partes.
¿Qué cantidad de dinero se tiene que abonar?
No hay una cantidad obligatoria para las arras. Por lo general, la cantidad que aporta el comprador en concepto de arras, es un 10% del valor del inmueble que quiere adquirir, para asegurarse que no se lo vendan a otro cliente. Esta cantidad será descontada del total del precio de la vivienda.
Si el precio de la vivienda es muy elevado, se suele abonar entre un 5% o un 7% para formalizar el contrato de arras, eso sí, cuanto mayor sea la señal, habrá más posibilidades de que se realice la operación de compraventa.
¿Dónde se puede firmar?
Como hemos mencionado anteriormente, un contrato de arras se trata de un documento privado, por lo que puede realizarse en cualquier sitio. No es necesaria la intervención ni la presencia de un notario.
Eso sí, si decides hacerlo en escritura pública, tanto comprador como vendedor, tendréis la seguridad de que ante cualquier problema, el notario velará por asesoraros y ayudaros, comprobando que todo esté en regla.
¿Cómo se hace un contrato de arras?
Si has decidido vender una vivienda a través de una agencia inmobiliaria, esta se encargará de redactar el contrato de arras de acuerdo con la normativa vigente. Para ello deberás indicar tus condiciones para la venta, aportar tus datos personales y leer bien las cláusulas antes de firmar.
Un contrato de arras debe contener los siguientes elementos:
- Datos personales de la parte vendedora.
- Datos personales de la parte compradora.
- Identificación y descripción de la propiedad.
- Precio final del inmueble y forma de pago.
- Tiempo del que disponen ambas partes para formalizar la compraventa.
- Cantidad de dinero que se adelanta como reserva del inmueble y que será descontada del precio total.
- Compromiso de ambas partes para cerrar la transacción mediante escritura pública.
- Distribución de los gastos derivados de la compraventa.
- Firma del vendedor y del comprador.
Tipos de contratos de arras
En el contrato de arras también se debe especificar de qué tipo de arras se trata, ya que cada uno tiene consecuencias distintas para comprador y vendedor. Los tipos de contratos de arras que existen son: confirmatorias, penitenciales y penales.
Las arras confirmatorias implican que al firmar las arras y entregar la cantidad, se confirma la venta. Por lo que se entregan como señal y parte del pago. No da derecho a ninguna de las partes a resolver el contrato por ningún motivo. Si el comprador se niega a firmar o el vendedor se niega a vender, la parte afectada puede exigir a la otra que se cumpla la compraventa. También puede exigirle una indemnización por daños y perjuicios.
Las arras penitenciales dan derecho a cualquiera de las dos partes a poner fin al contrato. En este caso, el pago de la señal funciona como indemnización, es decir, que si el comprador se niega a firmar, pierde la parte entregada. Por el contrario, si el que resuelve el contrato es el vendedor, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida como reserva. Este tipo de contrato de arras es el más común.
Las arras penales se caracterizan por sustituir la cantidad entregada o recibida en concepto de reserva por la indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento. Es decir que, el comprador perderá la cantidad entregada o el vendedor tendrá que devolverla por duplicado en el caso de que se produzca un incumplimiento contractual que permita la resolución del contrato. Si el comprador incumple, el vendedor puede poner fin al contrato y quedarse con la reserva o, si lo prefiere, puede exigir que se finalice la compra. En cambio, si el vendedor es el que incumple, el comprador puede exigir recibir el depósito por duplicado o que la compraventa se lleve a cabo.
Infografía sobre cómo se hace un contrato de arras de Hibo.
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