Un contrato de arras es uno de los documentos que tanto comprador como vendedor tienen que firmar previamente a la compraventa para garantizar que la operación se lleve a cabo. Aún así, puede que una de las dos partes decida no continuar con la compraventa después de haber firmado este contrato. ¿Qué pasa si esto ocurre? ¿Se puede rescindir el contrato? En este artículo te contamos cómo anular un contrato de arras.
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Diferencia entre el contrato de reserva y el contrato de arras
En el momento que un propietario pone en venta su vivienda y tiene un posible comprador, ambos querrán asegurarse de que se realice la compraventa. Por este motivo, se firman acuerdos previos como por ejemplo el contrato de reserva y el contrato de arras.
Estos dos contratos son muy diferentes entre ellos, por un lado, el contrato de arras está amparado por el Código Civil, y en cambio el contrato de reserva no, por lo que el primero aporta muchas más seguridad jurídica.
Otra diferencia notable es que el contrato de arras permite la posibilidad de ser rescindido en algunos casos, pero el contrato de reserva sólo se puede desistir en el caso de que haya una cláusula que lo especifique.
¿Qué tipos de contratos de arras existen y cuáles de ellos permiten rescindir?
Un contrato de arras es un acuerdo privado entre vendedor y comprador en el que se comprometen a efectuar la compraventa de una propiedad. Existen tres tipos de contratos de arras. Para entender cuáles son los que permiten rescindir, te explicamos en qué consiste cada uno de ellos.
Contrato de arras penitenciales
El contrato de arras penitenciales, suele ser el contrato de arras más habitual ya que es el que permite una mayor facilidad para desistir de él. En caso de arrepentimiento, será la señal de reserva entregada por el comprador la que funcionará como indemnización.
En el caso de que sea el vendedor el que anula la venta, deberá devolver la señal por duplicado al comprador y, en el caso de que sea el comprador, perderá el dinero abonado en concepto de reserva.
Contrato de arras confirmatorias
Por lo que hace a las arras confirmatorias, a diferencia de las arras penitenciales, no permiten ser anuladas mediante una penalización económica. En este caso, aunque el comprador también entrega una cantidad en concepto de reserva, no funcionará como indemnización en caso de incumplimiento.
Si una de las dos partes incumple el contrato de arras confirmatorias, la parte afectada puede exigir la formalización de la compraventa o incluso pedir una indemnización por daños y perjuicios. Por lo que en este caso se debe acudir a la vía legal para presentar una demanda y esperar a que un juez decida qué penalización se tiene que aplicar.
Contrato de arras penales
En el caso de las arras penales, no se explicita la posibilidad de desistir del acuerdo pero el dinero entregado en concepto de señal, sí que servirá como indemnización en caso de arrepentimiento por cualquiera de las dos partes.
La diferencia entre este tipo de contrato y el de las arras penitenciales es que, en este caso, además de la retención (en el caso que desista el comprador) o la devolución del dinero por duplicado (en el caso del vendedor), también puede exigirse que se lleve a cabo la compraventa.
¿Qué hacer en caso de incumplimiento?
Existen dos maneras de actuar en caso de incumplimiento del contrato de arras: por vía judicial o por vía extrajudicial. La manera de hacerlo dependerá del tipo de contrato que hayáis firmado, es decir si son arras penitenciales, confirmatorias o penales.
En el caso de reclamar por la vía extrajudicial, existen diferentes formas:
- Contactando con la inmobiliaria, para exigir el cumplimiento del contrato.
- Enviando un burofax a la otra parte para que cumpla con la indemnización.
Y si se quiere reclamar por la vía judicial:
- Interponiendo una demanda en el juzgado.
- Presentando un “acto de conciliación” ante la justicia.
La caducidad en un contrato de arras
En un contrato de arras se estipula el plazo de tiempo en que se debe efectuar la compraventa, pero, ¿qué ocurre si esta fecha vence?
En el caso de que el contrato de arras venza, existen diferentes posibilidades:
- Si tanto comprador como vendedor siguen queriendo formalizar la compraventa, es posible prorrogar el contrato. En este caso sólo se deberá añadir un anexo incluyendo la nueva fecha para la celebración de la escritura.
- Si el comprador se arrepiente y se trata de un contrato de arras penitenciales, perderá la cantidad entregada.
- Si el vendedor se arrepiente y se trata de un contrato de arras penitenciales, tendrá que devolver por duplicado la cantidad entregada por parte del comprador.
Contar con expertos para realizar contratos de arras
Como has podido ver, son muchos los aspectos que hay que tener en cuenta para formalizar un contrato de arras. Por eso, es recomendable que te pongas en manos de profesionales que te puedan asesorar en todo el proceso.
En Hibo también queremos ayudar y por eso ofrecemos nuestros servicios de intermediación financiera para los clientes de las inmobiliarias. Nuestro equipo de expertos se encargará de negociar con las entidades bancarias las mejores condiciones para cada cliente. Si quieres más información, no dudes en contactar con nosotros. Estaremos encantados de ayudarte.
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