Un contrato de arras se trata de un documento privado en el que se formaliza y garantiza, por ambas partes (comprador y vendedor), la operación de compraventa de una vivienda. En este contrato, el comprador tiene que abonar una cantidad de dinero en concepto de reserva del inmueble. Existen tres tipos de contratos de arras, en este artículo os contamos en qué se diferencian cada una de ellas.
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Tipos de contrato de arras
Arras confirmatorias
En este tipo de contrato, tanto comprador como vendedor, se comprometen a cumplir con lo estipulado, es decir, que su principal función es confirmar que la compraventa se realizará. Este tipo de arras no son las más habituales. El comprador tendrá que anticipar una cierta cantidad de dinero como anticipo, que se le descontará del precio total.
En el caso de incumplimiento de contrato, es decir, que la parte compradora decida no comprar o la parte vendedora decida no vender, el perjudicado podrá elegir entre dos opciones:
- Exigir que se cumpla con lo estipulado y por lo tanto, seguir adelante con la operación de compraventa.
- Solicitar una indemnización por los daños causados más intereses.
Según el artículo 1124 del Código Civil, haciendo referencia a este contrato:
“La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.”
Arras penitenciales
Este tipo de arras, también conocidas como arras de desistimiento, permite a ambas partes del contrato de compraventa desistir libremente del cumplimiento del contrato, sin necesidad de probar daños.
La cantidad de dinero aportada servirá como penalización en caso de incumplimiento de contrato, es decir, que tanto comprador como vendedor pueden renunciar al cumplimiento del contrato a cambio del pago de la cantidad acordada.
En el caso de desistimiento por parte del comprador, éste perderá el dinero entregado en concepto de arras penitenciales. En cambio, si quien renuncia a continuar con la venta de la vivienda es el vendedor, tendrá que devolver el doble de la cantidad abonada en concepto de arras penitenciales.
Arras penales
Un contrato de arras penales tiene la función de garantizar el cumplimiento del contrato de compraventa. Este tipo de contrato, a diferencia de los otros contratos de arras, es decir, las arras confirmatorias y penitenciales, no sirve como anticipo del precio de la compraventa ni otorga la facultad de desistir del contrato a ambas partes.
Las arras penales se configuran como una cláusula penal. Según el Artículo 1152 del Código Civil:
“En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado.”
De la misma forma que en las arras confirmatorias, este tipo de contrato actúa como demostración de la existencia de un contrato de compraventa principal. Por lo que las arras son una señal que el comprador entregará al vendedor, siendo descontadas del pago final. En el caso de incumplimiento de contrato, se desplegará el efecto penal de las arras. Por lo que:
- Si el comprador incumple el contrato, la cantidad aportada en concepto de arras penales servirá como indemnización para el vendedor. De manera que el comprador perderá su señal.
- Si el vendedor incumple el contrato, tendrá que devolver el doble de lo recibido en concepto de arras penales al comprador.
En este tipo de arras, además, la parte perjudicada puede reclamar el cumplimiento de la obligación principal, es decir, que se finalice la compraventa.
Es muy importante que se especifique en cada contrato de qué tipo de arras se trata, de una manera clara y explícita, ya que como hemos explicado anteriormente, cada tipo de arras tiene una resolución muy diferente. Por este motivo, antes de firmar, deberás leer bien el contrato y decidir si te interesa o no.
Infografía sobre cómo se hace un contrato de arras de Hibo.
Contar con expertos para realizar contratos de arras
Aunque no se necesite un notario para formalizar el contrato de arras, y lo puedas hacer tú mismo, te recomendamos que si quieres vender una vivienda, te pongas en manos de una buena inmobiliaria para que puedan gestionar todo el proceso de compraventa de principio a fin.
Si eres una inmobiliaria, tu objetivo será que el proceso de compraventa de tu cliente sea todo un éxito. En Hibo queremos ayudarte a que lo consigas y por eso ofrecemos un servicio de intermediación financiera para tus clientes. Si estás interesado en nuestros servicios, no dudes en contactar con nosotros. Estaremos encantados de ayudarte.
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